房价料跌3%！疫情下的多伦多楼市大盘点
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安省实施社交距离的隔离政策已经一个多月，房地产行业虽然属于基本服务，但是地产经纪们的工作流程已经发生了很大变化，同时，疫情下房地产业正面临很多不确定性。
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房地产专栏作者Christina Varga对多伦多的地产行业作出大盘点。首先描述一下目前这个特殊时期，地产经纪们的工作流程：
在清空房屋之前，要为卖家提供一个安全的去处；
请摄影师、验房师和Stager做销售准备工作，必须遵守社交距离规定；
重新改造先前物业的“Sold标牌”，因为标牌公司已经关门；
安排看房之前做好声明，包含有关COVID-19症状的免责声明；
为看房的客人提供消毒剂和口罩；
清洁房屋，擦拭潜在买家碰过的任何东西；
以电子方式发送协议，拨打Zoom通话以确认详细信息，等等。
地产经纪与他们的客户所面临的不确定性，正是多伦多房地产业发展的缩影。
销量大幅萎缩 新建屋暂停
根据据多伦多区域地产局（TRREB)的数据，4月上半月的销售与去年同期相比下降约70％。
图片来源：TRREB Mid-April Market Update
同时，建筑业和土地开发协会（BILD）的新建房屋销售数字仅更新到3月份，虽然显示强劲的市场活力，但只能反映在全省隔离前的情况。安省已经下令暂停所有新建工程，4月份数字预计会大幅下滑。
租金担忧 未来不明
据房屋租赁业联合会（FRPO）调查显示，4月份约75％的租金全部付清，对于5月份及以后的情况，预期会更糟糕。
业内人士表示，与其他经济动荡期不同，这次疫情下，整个社会陷入停顿，几乎所有事情都深度冻结。比如，2008年金融危机期间，房源很多，只是买家少了。目前是买卖活动都很少，供需双方都在直线下降。
对房价保持乐观
至于多伦多的房价在经历多年暴涨之后是否会下跌，业内人士表示从目前情形来看，房价将保持稳定或略微走软。
不过，多数人认为长期走势将取决于太多未知因素，尤其是社交距离将持续多长时间，被迫关闭将对失业和整体经济造成多大影响。
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口罩和社交距离
TRREB总裁Michael Collins表示：“在大流行开始时，TRREB紧急并强烈建议旗下56,000名房地产经纪人避免面对面的交易。”
安省房地产委员会（RECO)要求销售员、经纪和中介遵守规则，对买家和卖家实行新的限制，包括COVID-19筛查，限制实地看房等。
新冠大流行不仅影响了购房流程，也影响了整个行业的前景。
“传统来说，住房市场受人口增长驱动，人口增长与经济增长和就业密切相关。房贷借贷成本是一个更关键的因素。”
不过，“当前的情况不是由传统的经济因素驱动。而是出于对健康的考虑，必须采取严格的社会隔离措施。所以，经济复苏的时机取决于疫情的发展轨迹。”
加拿大公共卫生局最近的预测表明，最好情况下，病例将在春季达到高峰，在夏秋季开始下降。但是第二波感染可能使关闭的时间更长。
从沸点到冰点
Royal LePage在4月14日发布一项预测，提出一个最理想的情况是，如果今年春天晚些时候放宽限制，到2020年底房价可能会同比增长1％；但是如果商业活动继续受限制直到秋天，预计房价将下跌约3％。
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不同类型的房屋预测也不同。
Royal LePage的中介Shawn Zigelstein指出，对于正在租房，拥有稳定工作的人，他们现在可能有能力进入市场。低收入者通常只能负担公寓等低价住房，很可能已经失业。
为此，在低利率下，中端市场将保持强劲，比如，购房者可以有能力购买镇屋和半独立屋。高端市场可能会受到冲击。这些买家可能在股市严重亏损，或者是被迫关闭的企业主。
房贷按揭和再按揭
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房贷经纪人Joanna Lang说，房贷公司变得越来越谨慎。
她说，最难的是再融资（refinance）。她看到没有工作的人无法为抵押贷款再融资。她建议客户要求延期偿还贷款，但这将导致利息累计到本金。她还看到有人无法从自己的房屋上拿到信用额。那些需要次贷人的人会发现利率更高。
房价走势
CIBC副首席经济师Benjamin Tal表示，目前二手房市场的价格与去年相比一直保持稳定，因为这不像常规的经济衰退，上市的房屋太多，买得起的人越来越少。“这次市场被冻结了……没人在卖，没人在买。”
他预计从现在起2-3个月内，我们将回到半正常状态，“鉴于恐慌、恐惧和不确定性，需求将减少，房价在夏季或秋季下降。”
他说，危机前的失业率为5.5％，现在大约占13％。
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历次经济衰退的就业率变化。（图片来源：torontostoreys.com）
他预计一年后的失业率是7%，那时将恢复到一个新常态，届时政府提供的援助可能已经结束，这场疫情对经济和人们住房负担能力更持久的影响将会显现。
他认为，长期而言，抵押贷款和房地产交易的需求将会下降。
Realosophy Realty总裁John Pasalis将存货用于衡量市场，他并不认为价格会承受下行压力，至少短期不会。
他说，即使在经济衰退中，也不是失业本身导致价格下行，而是因为失业的人们卖掉了自己的房屋，库存超过了需求。
“如果有4-6个月的库存，则意味着价格应保持相对稳定。如果库存超过6个月，则意味着价格可能会下跌；如果低于6个月，则意味着价格会上涨。”他说，过去两周的情况是，库存在4个月左右。
如何借鉴历史
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加拿大咨议局（ Conference Board of Canada）高级经济师Robin Wiebe表示：“很难从任何过去的事件或时期吸取教训，例如1930年代的大萧条，因为我们没有足够的数据。”
Wiebe查看了自1960年代以来房屋开工和加拿大平均转售价格的数据，发现在三个重大下滑时期，即1980年代初、1990年代，以及2008年的金融危机，本国经济或GDP下降了约2％到4％。相比之下，仅在今年3月，加拿大的GDP就下降了9％，是有记录以来最大的单月下降。加拿大统计局预测2020年第一季度GDP总体下降2.6％。
他说，GDP增长放慢，房价就倾向于下跌。1995年中期，当时加拿大的平均二手房价格同比下降了约2％，而GDP增长放缓至0.6％。在2008年的金融危机中，平均二手房价格下降幅度超过3％。目前预测，年度GDP下降幅度在4％左右。
租金仍然太高
房租供应商联合会（FRPO）总裁兼首席执行Tony Irwin表示，上周一项对房东的调查显示，大约76％的居民在4月份支付了全额房租。约7％的人支付了部分款项。剩下大约15％没有支付4月份的租金。预计5月份的数字会更糟糕。
这意味着房东有更少的资金用于维护建筑物，支付所需的额外清洁费用以及在危机期间为租户提供免息支付计划。长远而言，其连锁效应可能是开发商不愿意冒险建造新的专用出租房屋。
CAPREIT是加拿大最大的住宅开发商之一，其总裁兼首席执行官Mark Kenney表示，一切都取决于持续多长时间。现今建造出租物业的前提是每平方英尺每月租金能达到$4至$5，因为建造成本太高。
公寓市场的情况可能会影响整个租赁市场情况。
“超过80％的公寓所有权属于小业主，房地产投资信托基金和公司在加拿大租屋供应中所占比例不到5％。”目前，全国大约35％的人口居住在出租房屋中。
许多小业主不是为了租房而购买投资公寓，而是希望该物业升值。如果经济动荡，不仅会看到所有权变化，而且公寓市场也会放缓。
安省住宅建筑商协会（RESCON）主席Richard Lyall表示：“现在的情形来看，就像西班牙流感和大萧条的结合。”
他预测疫情期将持续1到2年，衰退将持续到2021-2022年。他认为将出现信贷紧缩，两年内可能出现通货膨胀，固定收益退休金计划将破灭。 但他不认为房地产市场会崩溃，因为供需还是紧张。
他预计建筑业的材料供应链不会受到威胁，部分原因是中国工厂正在恢复运转。“与建筑相关的产品中有近20％的零件来自中国。”
积极的一面是可以通过更新和创新流程来提高开发的效率，比如，许可审批流程数字化，虚拟验房等。另外，家庭室内设计也可能发生变化，比如增加家中办公或学习的空间。“但前提是，我们必须先生存下来。”
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