29 四月

房价料跌3%!疫情下的多伦多楼市大盘点

安省实施社交距离的隔离政策已经一个多月,房地产行业虽然属于基本服务,但是地产经纪们的工作流程已经发生了很大变化,同时,疫情下房地产业正面临很多不确定性。

图片来源:torontostoreys.com

房地产专栏作者Christina Varga对多伦多的地产行业作出大盘点。首先描述一下目前这个特殊时期,地产经纪们的工作流程:

在清空房屋之前,要为卖家提供一个安全的去处;

请摄影师、验房师和Stager做销售准备工作,必须遵守社交距离规定;

重新改造先前物业的“Sold标牌”,因为标牌公司已经关门;

安排看房之前做好声明,包含有关COVID-19症状的免责声明;

为看房的客人提供消毒剂和口罩;

清洁房屋,擦拭潜在买家碰过的任何东西;

以电子方式发送协议,拨打Zoom通话以确认详细信息,等等。

地产经纪与他们的客户所面临的不确定性,正是多伦多房地产业发展的缩影。

销量大幅萎缩 新建屋暂停

根据据多伦多区域地产局(TRREB)的数据,4月上半月的销售与去年同期相比下降约70%。

图片来源:TRREB Mid-April Market Update

同时,建筑业和土地开发协会(BILD)的新建房屋销售数字仅更新到3月份,虽然显示强劲的市场活力,但只能反映在全省隔离前的情况。安省已经下令暂停所有新建工程,4月份数字预计会大幅下滑。

租金担忧 未来不明

据房屋租赁业联合会(FRPO)调查显示,4月份约75%的租金全部付清,对于5月份及以后的情况,预期会更糟糕。

业内人士表示,与其他经济动荡期不同,这次疫情下,整个社会陷入停顿,几乎所有事情都深度冻结。比如,2008年金融危机期间,房源很多,只是买家少了。目前是买卖活动都很少,供需双方都在直线下降。

对房价保持乐观

至于多伦多的房价在经历多年暴涨之后是否会下跌,业内人士表示从目前情形来看,房价将保持稳定或略微走软。

不过,多数人认为长期走势将取决于太多未知因素,尤其是社交距离将持续多长时间,被迫关闭将对失业和整体经济造成多大影响。

图片来源:Doug Vukasovic/Toronto Home Transactions

口罩和社交距离

TRREB总裁Michael Collins表示:“在大流行开始时,TRREB紧急并强烈建议旗下56,000名房地产经纪人避免面对面的交易。”

安省房地产委员会(RECO)要求销售员、经纪和中介遵守规则,对买家和卖家实行新的限制,包括COVID-19筛查,限制实地看房等。

新冠大流行不仅影响了购房流程,也影响了整个行业的前景。

“传统来说,住房市场受人口增长驱动,人口增长与经济增长和就业密切相关。房贷借贷成本是一个更关键的因素。”

不过,“当前的情况不是由传统的经济因素驱动。而是出于对健康的考虑,必须采取严格的社会隔离措施。所以,经济复苏的时机取决于疫情的发展轨迹。”

加拿大公共卫生局最近的预测表明,最好情况下,病例将在春季达到高峰,在夏秋季开始下降。但是第二波感染可能使关闭的时间更长。

从沸点到冰点

Royal LePage在4月14日发布一项预测,提出一个最理想的情况是,如果今年春天晚些时候放宽限制,到2020年底房价可能会同比增长1%;但是如果商业活动继续受限制直到秋天,预计房价将下跌约3%。

图片来源:Royal LePage

不同类型的房屋预测也不同。

Royal LePage的中介Shawn Zigelstein指出,对于正在租房,拥有稳定工作的人,他们现在可能有能力进入市场。低收入者通常只能负担公寓等低价住房,很可能已经失业。

为此,在低利率下,中端市场将保持强劲,比如,购房者可以有能力购买镇屋和半独立屋。高端市场可能会受到冲击。这些买家可能在股市严重亏损,或者是被迫关闭的企业主。

房贷按揭和再按揭

图片来源@bucket6ix/Instagram

房贷经纪人Joanna Lang说,房贷公司变得越来越谨慎。

她说,最难的是再融资(refinance)。她看到没有工作的人无法为抵押贷款再融资。她建议客户要求延期偿还贷款,但这将导致利息累计到本金。她还看到有人无法从自己的房屋上拿到信用额。那些需要次贷人的人会发现利率更高。

房价走势

CIBC副首席经济师Benjamin Tal表示,目前二手房市场的价格与去年相比一直保持稳定,因为这不像常规的经济衰退,上市的房屋太多,买得起的人越来越少。“这次市场被冻结了……没人在卖,没人在买。”

他预计从现在起2-3个月内,我们将回到半正常状态,“鉴于恐慌、恐惧和不确定性,需求将减少,房价在夏季或秋季下降。”

他说,危机前的失业率为5.5%,现在大约占13%。

图片来源:TRREB Mid-April Market Update

历次经济衰退的就业率变化。(图片来源:torontostoreys.com)

他预计一年后的失业率是7%,那时将恢复到一个新常态,届时政府提供的援助可能已经结束,这场疫情对经济和人们住房负担能力更持久的影响将会显现。

他认为,长期而言,抵押贷款和房地产交易的需求将会下降。

Realosophy Realty总裁John Pasalis将存货用于衡量市场,他并不认为价格会承受下行压力,至少短期不会。

他说,即使在经济衰退中,也不是失业本身导致价格下行,而是因为失业的人们卖掉了自己的房屋,库存超过了需求。

“如果有4-6个月的库存,则意味着价格应保持相对稳定。如果库存超过6个月,则意味着价格可能会下跌;如果低于6个月,则意味着价格会上涨。”他说,过去两周的情况是,库存在4个月左右。

如何借鉴历史

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加拿大咨议局( Conference Board of Canada)高级经济师Robin Wiebe表示:“很难从任何过去的事件或时期吸取教训,例如1930年代的大萧条,因为我们没有足够的数据。”

Wiebe查看了自1960年代以来房屋开工和加拿大平均转售价格的数据,发现在三个重大下滑时期,即1980年代初、1990年代,以及2008年的金融危机,本国经济或GDP下降了约2%到4%。相比之下,仅在今年3月,加拿大的GDP就下降了9%,是有记录以来最大的单月下降。加拿大统计局预测2020年第一季度GDP总体下降2.6%。

他说,GDP增长放慢,房价就倾向于下跌。1995年中期,当时加拿大的平均二手房价格同比下降了约2%,而GDP增长放缓至0.6%。在2008年的金融危机中,平均二手房价格下降幅度超过3%。目前预测,年度GDP下降幅度在4%左右。

租金仍然太高

房租供应商联合会(FRPO)总裁兼首席执行Tony Irwin表示,上周一项对房东的调查显示,大约76%的居民在4月份支付了全额房租。约7%的人支付了部分款项。剩下大约15%没有支付4月份的租金。预计5月份的数字会更糟糕。

这意味着房东有更少的资金用于维护建筑物,支付所需的额外清洁费用以及在危机期间为租户提供免息支付计划。长远而言,其连锁效应可能是开发商不愿意冒险建造新的专用出租房屋。

CAPREIT是加拿大最大的住宅开发商之一,其总裁兼首席执行官Mark Kenney表示,一切都取决于持续多长时间。现今建造出租物业的前提是每平方英尺每月租金能达到$4至$5,因为建造成本太高。

公寓市场的情况可能会影响整个租赁市场情况。

“超过80%的公寓所有权属于小业主,房地产投资信托基金和公司在加拿大租屋供应中所占比例不到5%。”目前,全国大约35%的人口居住在出租房屋中。

许多小业主不是为了租房而购买投资公寓,而是希望该物业升值。如果经济动荡,不仅会看到所有权变化,而且公寓市场也会放缓。

安省住宅建筑商协会(RESCON)主席Richard Lyall表示:“现在的情形来看,就像西班牙流感和大萧条的结合。”

他预测疫情期将持续1到2年,衰退将持续到2021-2022年。他认为将出现信贷紧缩,两年内可能出现通货膨胀,固定收益退休金计划将破灭。 但他不认为房地产市场会崩溃,因为供需还是紧张。

他预计建筑业的材料供应链不会受到威胁,部分原因是中国工厂正在恢复运转。“与建筑相关的产品中有近20%的零件来自中国。”

积极的一面是可以通过更新和创新流程来提高开发的效率,比如,许可审批流程数字化,虚拟验房等。另外,家庭室内设计也可能发生变化,比如增加家中办公或学习的空间。“但前提是,我们必须先生存下来。”

原文链接:https://torontostoreys.com/toronto-real-estate-industry-during-covid-19/

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