4 三月

楼花交房时Interim Occupancy费用解读

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楼花交接有2个阶段: interim occupancy 和 final closing.

interim occupancy,就是您购买的房屋单元建好,可以领钥匙暂时住进去,但还是没有做最后产权交接,这就叫interim occupancy。

这段居住时间,购买者每月是向建筑商builder交费用的,被称为interim occupancy fee,这里面包括了购买房屋的地税。

您知道这里面交的地税,十有可能被多支付了, being overcharged 吗?

先来看政府是如何计算地税的:

地税 = 房子的评估价格 x mill rate

这里mill rate是根据市政财政预算制定的利率。
比如多伦多目前的mill rate 是0.614770%,如果房屋评估价格是$1 million, 需要每年交的地税是:$6147.70

大家再来看看不少建筑商计算地税的方式,与政府计算地税的方式有很大差距:

Taking the purchase price of the unit as shown on the front page of the offer and multiplying it by 1 per cent. The result is then divided by 12 to get the monthly charge.
(将购买合约中购买价格乘上1%来计算地税)

应该看出这里有两个错误:

第一,合约上的购买价格应该去除HST之后才是房屋的价值
比如$868,000的一个condo单元,没有 HST 的房屋价格是 $789,720,应该是用后者来计算地税,而不是前者。

第二,政府mill rate显然不是1%,而是各个城市每年都有不同的公布数值。

这两项对比核算进去,一个$850K的楼花,开发商相比政府收取的地税每月会多出$230多,如果interim occupancy 有10个月期限,你就可能被多收取$2300

买楼花即将交接的朋友们关注一下,在交接的时候和律师叮嘱一下,看看开发商怎么算地税的,如果多算了,是可以拿回来的.

要注意的是:从拿钥匙到获得产权这段时间内,你并不需要付贷款!当然也没有任何银行会在这段时间给你贷款,因为房子还不是你的!

但是,在这段时间内,你还是要付钱的。你付的是给开发商的租金,英文叫“Phantom Rent”或者“Occupancy Fee”,中文可以叫“入住费”。

一般来说,入住费由3部分组成:
地税+公共设施的费用+除了你已经付过的房费之外的价格的利息

在上面提到的3部分之中,地税比较好理解,就是物业税,数值也基本等于以后你每年要交的金额。也有开发商不收这份钱,但是你不要觉得这是好事儿. 你这时候不交这份钱,但是以后的某一天你要一次性把这些钱补齐,到时候你可能就要面临一次性缴纳一大笔钱的窘境了。

公共设施费用也比较好理解,就是你的管理费咯。

第三部分,是你还要付除了已付押金之外的余额的利息。
这一点可能有点费解,我来多解释两句。
虽然在这段时间内,你还没有贷款,但是银行已经给开发商贷款了。而贷款当然会产生利息。你要交的,就是这个利息啦。

你在这段时间内交给开发商的利息是挺不小的一笔钱。
利息大约在3%-6%之间。给大家算笔账:
如果你买了一个50万的condo,而首付是20%的话,你还欠开发商40万。咱们假设利息为5%,而从拿钥匙到过户需要1年之间的话,那这1年之间,你需要付给开发商的利息就要超过2万块!

那能不能省下这2万多块钱呢?可以!不贷款,在拿钥匙的时候全额付足房款即可.

Final Closing是指开发商完成了全部楼盘单元的产权注册登记, 可以安排律师过户给每个业主了, 完成过户产权才真正属于业主, 这时买家就要提供贷款和最后交接费用了.

关于新房费用, 可以参考我的其它文章.

【地产知识】多伦多地区购买住房所涉及的费用

多伦多新房的GST/HST Rebate退税的那些事

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