【地产知识】多伦多地区买房全过程及流程
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前不久，在2020年的全世界最想移民去的国家前10榜单里，加拿大位于第一名！以巨大的优势，远超后面的国家！多伦多（Toronto）是加拿大最大城市。在多伦多地区(GTA)买房一直是很多移民朋友和买房投资客们常常谈起的话题。
随着多伦多人口的持续增长，越来越多的人投入到多伦多买房大军的队伍当中，其中不乏很多中国移民、投资客和留学生的身影。
然而，很多朋友由于是在首次在多伦多买房，对多伦多买房流程不甚了解，常常因为不懂多伦多买房流程而产生多余的顾虑，耽误买房进度，甚至因为不懂多伦多买房流程而摊上官司。Michael在这里为大家对多伦多买房流程做一个简单的介绍，希望对大家有所帮助。
多伦多买房全过程
在多伦多买房，程序上可以简单分为：1. 做好预算；2.了解多伦多房地产市场基本信息；3. 找房； 4. 下Offer； 5. 交定金； 6. 申请贷款； 7. 验房 ；8. 请律师办理过户； 9. 办理房屋保险； 10. 交房前看房； 11. 交首付款和其他款项； 12. 交房取钥匙；13. 交房后发现的问题的处理 。
从实际操作角度，Michael细分为以下步骤：
一、找个好的地产经纪(Hire a good Realtor)
加拿大的房产交易是经纪制度，买卖双方都有代表各自利益的地产经纪，交易过程中，双方经纪维护各自客户的利益为最高准则。经纪素质水平良莠不齐，Michael建议买家仔细甄别后，最后只选择一个确定合作。地产经纪一般可以推荐合作过的贷款经纪、验房师、律师等后续服务专业人士。好的地产经纪，会遵守职业操守，不但可以让你省心省钱，还会让你少走弯路，防止“踩坑”，避免损失。Michael的观点是：找对人，事必成！
二、贷款预评估(Pre-approval)
强烈建议在看房前约谈贷款专家，知己知彼首先要知己，是百战不殆的前提。这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴；锁定当前的利率；知道自己能够借到多少钱。另外还有几点好处：
1）获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。
2）在利率锁定期内完成房产交割，可以利用锁定的利率，通常利率锁定期为90-180天。
3）如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。
总之，我介绍的都是一些常识，仅供参考，不作为贷款建议。买家一定要向专业人士咨询相关建议。
三、决定区域（LOCATION）找房(House Hunting)
找专业地产经纪通过多伦多地产局的系统，按照您的买房需求例如：房屋类型（独立屋/半独立屋/连屋/镇屋/公寓）、价格区间、车库数量、卧室数量、卫生间数量、物业所在区域、物业所在学区、房龄长短等，帮您找到合适的在卖房屋，并预约看房，对比并筛选出比较适合的物业。
买家事先一定会做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等，选出自己的最佳实际需求。 也可以委托经纪，要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动，一旦预算或者需求有变化，要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。从大多伦多的地理发展历史来看，基本上是从南往北，以YONGE街为中轴线，向东或者向西发展的。大多伦多(GTA)是由几个城市组成，万锦(MARKHAM)和列治文山(RICHMOND HILL)是传统的华人居住区域，大多西部的城市如奥克维尔（OAKVILLE）和密西沙加（MISSISSAUGA）是新兴热门城市。决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。而关于LOCATION的重要性，各类文章可谓汗牛充栋，Michael也写过不少社区介绍文章，在此就不再赘述。在做经纪的这些年，我见过太多太多的买家在好的区域买了房，孩子考上大学后换小一些的房或者搬到CONDO，而实现自住加投资双赢。因为好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主自住的若干年快乐开心，怡然自得；等到出手，又获得相当可观的收益。比如奥克维尔由于教育资源的优势近年来受到华人家庭的青睐，高中整体排名安省前列。奥克维尔连续多年被Money Sense评为加拿大最宜居城市，成为西部的一个热门市场。奥克维尔的东湖区位列多伦多TOP 10豪宅区之一。 反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微，原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止；那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多，如果没有做好功课，不小心在几大“坑地“购房损失惨重者也为数不少。
地图找房
下面这个链接是“地图找房”，可以方便快捷地找到目标区域市场上挂牌出售和出租的房源：
四、看房 (Showing)
看房是买房过程中激动人心的一个环节。在看房前，我会把挑选过的房源电邮给客户，让客户了解要看的房长什么样子，房龄，朝向如何，有无分门出入等；占地（LOT）有多大，使用面积有多少；是否有泳池；室内是实木地板、复合地板还是地毯；厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间；买价中会包含那些电器设备；主要设备(暖炉/空调/地板/门窗/屋顶等)的年份；是否有统一收offer的时间等等。这些信息都可以在看之前获得，让客户心中有数。具体看房之时，我一般采取由外及内的方法。外，包括两点：一个是房子在小区的位置；另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要，譬如：好社区的某几个房子靠近大路，会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染，这类房子尽量避免；如果是路冲影响居住安全和私密，我一般建议客人也不要考虑；如果是街角的房子，有些后院会相对小，我会告知客人，尊重客户的选择，因为有些客户喜欢街角房。房子本身的外观也会告知我们很多信息。如：平房(Bungalow)、提升式平房（Bungalow-Raised）、侧复式（Side-split）、后复式（Back-split）、双层（2-Storey) 等，因为建筑风格的不一样，大抵会体现房屋的修建年代；屋顶的年龄，是否需要更换会直接影响到报价；如果前后院有较大的树，要看树离地基是否太近，如果太近，树根的蔓延可能会破坏地基；过于老旧的窗户不仅影响外观，还会让你花更多的钱在冬天的取暖上，所以，了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的；而且，更换窗户是一笔绝对不菲开支；此外，外墙采用的材料、有无脱落，本身是否有裂缝；落水管有无破漏，排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。进入房内，重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭，有无明显的空间浪费。一般情况下，加拿大房屋进门看到的是厨房，饭厅和客厅；大多数厨房在设计的时候，都会留有空间放置一张早餐桌，而正餐则在饭厅享用。BTW，绝大多数西人都有一套很有品位的餐桌椅。大多数客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间，这也是在建HOUSE的一个趋势。对于稍旧一些的房，客户希望至少主卧能带全功能的洗手间，成为真正意义上的Master room。由于Covid疫情，购房需求发生了变化，更大的空间、Freehold无管理费、远离市中心、人口密度低社区等成为新趋势。
看房需要由买家经纪给卖方经纪公司做appoinment，一般为半小时，Covid期间需要戴口罩和遵守Covid相关规则。有些房源还提供3D虚拟看房或视频，大大方便异地的买家仿真地看房。
Michael额外还会核查房屋是否为stigma污点房(大麻屋、不正常死亡或案底记录)，是否有重大漏水或事故整修，卖家期望售价和卖房的动机等等。
五、下OFFER
下Offer也许该算多伦多买房流程中最重要的一步了。这一步建议一定要寻求专业地产经纪帮助，经纪可以帮助你分析应该给什么样的价格，是否需要添加条件来维护自己的利益（常见的有：贷款条件，验房条件，交房日期条件，大楼管理文件条件等）。
买家和卖家都同意并签字的Offer即是具有法律效益的房屋买卖合同，双方都需严格遵守合同中的各项条款，也可以在双方都同意并签字的基础上对合同进行修改和取消。单方无故解除买卖合同都需要承担相应的法律责任和经济损失。
在安大略省，一般意义上的住宅OFFER文件全称是Agreement of Purchase and Sale，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同文件，前提是双方都能认可，如果购房者试图用其它文件，事先一定要和卖家沟通好。决定下Offer，通常的程序是：1、按照MLS listing上的指引，起草Offer后，由买家签字; 2、发给卖方经纪，并打电话给卖方经纪或公司注册登记Offer，让对方Acknowledge确认收到；3、如果是抢Offer，需要在规定时间内发出Offer，并与卖家经纪保持良好沟通。
一般Offer中最常见的附加条件(Condition)有：
1. 贷款条件（Financing）：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。
2. 验房条件（Inspection）：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效。验屋条件又分两种：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。
3. 共管物业（需要缴纳管理费的物业）的文件条件：要求卖家10天内提供共管物业报告（Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。
4. 租约终止协议N11表的签署（Agreement to End the Tenancy)：对于带租客的房子，处理起来要相当谨慎。买出租房的难度在于，租客如果在交接前不搬走，买家又不愿意承接租客，会让交接无法完成。所以没有正式的租约终止协议(N11)的签署，就会存在交接隐患。如果签署了N11租客还是不愿搬离，可以向政府申请强制驱逐令。相关细节须咨询专业民租法律师。如果N11表没有签署，买家有权取消合同。
需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是对相关法律的尊重，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。
另外一个需要说明的是：查看管理报告，是针对收管理费物业而言的；不收管理费（Freehold）的物业的Offer则不需要这项条件。
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。
在所有条件(Condition)满足后，给卖方经纪发Waiver或Notice of Fulfilment，Offer就生效了(Sold Firm)。
Michael下offer时，总会为买家争取更多利益，除了价格谈判，还有交接日、房屋修缮责任等等。在抢offer的卖方市场，也会用最小的优势赢得竞价。
六、交定金(Depoist)
与卖家谈好Offer后，需要在24小时内交付购房的定金，一般要求银行本票Certified Cheque或银行汇票Bank Draft，收款人是卖方经纪所在地产公司。定金的额度是Offer里面谈好的，一般是房价的5%左右，定金会先存在卖方经纪所在地产公司的银行信托账号中，并在房屋交接日当天通过卖家的律师转到卖家账户。由于Covid疫情，有些地产公司也接受银行转账(Wire Transfer)。
七、申请贷款(Mortgage Commitment）
当合同条件一旦全部取消，就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪(Mortgage Broker)联系正式申请贷款事宜。和贷款专家面谈之前，问清楚需要带哪些文件。各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同（Offer），有关房屋的信息资料(Listing Sheet)，工作收入证明，工资单，银行流水，雇主信，首付款（或存款）证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上的，可以不要本地工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括付贷款，地税等）。如果资料完备且没有问题，通常5个工作日内就会有结果。如果之前下的Offer中有增加贷款条件，需在贷款已经获批后取消该条件。
建议早一些了解个人的贷款能力和通过不同银行或贷款机构贷款的成功率，不要盲目试错，每次试错只会降低你的信用评分并增加你的贷款难度。
八、验房(Home Inspection)
在多伦多买房，尤其是超过5年的二手房，最好还是可以验下房，做到对房屋质量心中有数。关于验房，可以在下Offer前就验好，这样在下Offer时就可以去掉验房条件。当然也可以在下好Offer后验房。可以自己找或让你的地产经纪给你推荐一个验房师。要确认验房师有OAHI（Ontario Association of Home Inspectors）证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常会说些房屋需要维护保养的事项，并给出验房报告。
九、律师(Solicitor)
律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。（本章节仅就所了解信息阐述，不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题，敬请咨询专业律师）。
在多伦多买房需要请律师办理过户手续，办理时需要提供的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，有效身份证。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，也可以帮买家办理水，电，煤气的开户手续。买房人也可以打电话自行办理水，电，煤气的开户手续。
购买共管类物业，如Condo及有管理费的Townhouse，也要请律师看看管理公司文件Status Certificate，听取律师意见。
1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查(Title Search)。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权（Title）、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况（Lien）、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡（Easement）和其他妨碍您在拥有该物业全部产权（Clear Title）的任何不确定因素（Encumbrance）；
2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业，按照标准的安省购房合同条款，卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告（Status Certificate)，而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告，一般而言，第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题，会在第一时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。
3、代理购买产权保险（Title Insurance）。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。
4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款；
5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲，在安省买房，买家除了支付房款和律师费，还需要缴纳安省的土地转让税；如果在多伦多市，还要缴纳一个多伦多市的土地转让税；产权登记费；至于地税、管理费（如果是共管物业）、水电气费，一般都会牵扯到调整，买卖双方的律师会协同完成此工作；（买房交易所涉及的费用请参考Michael的另一篇文章）
6、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙，会立即通知买家到律师楼来取，恭喜买家成为房屋新的主人。
十、RE-VISIT
交房前通常有一到两次看房，我们称之为RE-VISIT。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还在，有无损坏和改变。
十一、交割及取钥匙(Closing & Key)
交房的前一或二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张银行本票。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家具的话最好跟卖主先进行协调。
Covid期间，有些律师还可以远程办理交割，买家不在本地也可以做closing，钥匙会放在房屋门前Lockbox里。当然，最好第一时间收房。
十二、后交割时期(Post Closing)
1、尽快去房屋检查，除了查看RE-VISIT的一些注意事项外，还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆；有无留下垃圾。如发现这些问题，要及时和律师联系；
2、有些律师会帮买家致电水电气公司，通知更换业主；买家在顺利交割后，应尽快给水电气及热水炉公司电话再次确认；
3、如果屋顶，暖炉，空调等使用年限快到期，应尽快更新；阁楼保温棉不足应尽快加足；租赁的热水炉使用超过一定年限，应尽快通知租赁公司免费更换；
4、如果有比较大的装修，如更换窗户、地板，屋顶，暖炉，中央空调等，尽量早作决定和规划，最好在搬入新居之前都做好。
十三、交房后发现的问题的处理
如果购买的楼花，在入住后一段时间如果发现物业内有任何问题都可以联系开发商或Tarion新房保险来进行维修。
如果购买的现房，交房后发现的问题可以列一个清单交给律师来跟对方的律师进行交涉。
今天Michael就跟大家分享这么多，希望对大家有所帮助。如果大家对于在多伦多买房还有什么疑问都欢迎联系Michael咨询。买房卖房是大事，需要专业人士为您把关。找对人，事必成！
Michael既是资深的金牌地产经纪，也是房产投资达人。委托Michael，买房卖房一条龙，让您省心安心顺心，为您的利益保驾护航。
最后，祝福所有准备和正在买房的朋友们都能买到心仪住所，能在万家灯火里找到属于自己的那一盏灯。
关于笔者
Michael Zhang是多伦多地产经纪Broker，专营华人区、奥克维尔、密西沙加及多伦多市中心，老牌地产公司Re/Max Realtron顶尖团队Jim Mo Team，每年成交200+套房产，Re/Max加拿大及全球排名前50名，Re/Max Pinnacle Team最高荣誉顶级大奖（屈指可数的华人团队），相当于Re/Max Diamond Team钻石大奖业绩的两倍, 个人为白金/金牌经纪, Re/Max 100% Club。熟悉学区房、投资房、楼花，拥有房屋售前美化Staging专业证书。擅长谈判沟通，精通国语、粤语、英语。以客户的利益至上！是您值得托付的卖房和安居置业帮手。
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