加拿大海外买家购房禁令新规公布, 5类人可以豁免！

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加拿大联邦住房与多元化包容性部长在12月21日宣布，正式确立新法规来实施禁止非加拿大人购买住房法案（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），以确保房产为加拿大人所有。该法案将从2023年1月1日起生效，有效期两年。2024年2月4日更新禁令将延长两年至2027年1月1日。

特鲁多政府曾在今年4月公布的预算案中，宣布一项外国买家禁令，从2023年1月1日起，非加拿大人在两年内不得购买住宅物业，称该措施将有助于提高加拿大人的住房负担能力。

然而就在实施前几天，加拿大联邦政府发布《确保加拿大人仍然可以进入住房市场》的通告，详细讲述禁令的内容。该报告公布了一系列豁免条件，包括针对许多计划长期居住在加拿大的外国工人和国际留学生。

购房禁令的内容

2023年1月1日起，非加拿大人，非加拿大实体，如公司和外国控制的加拿大实体，在两年内不得购买住宅物业。

如违反禁购法令：

• 违法购房者处最高罚金＄10,000；
• 法院可勒令购房者卖房，且卖房所得不得超过购入价；
• 所有参与诱导、协助违法购房者促成交易的第三方都将受到处罚。

非加拿大人的定义

禁令中的非加拿大人指的是不符合以下条件的个人或实体：

• 加拿大公民；
• 加拿大永久居民；
• 根据Indian Act登记的人员；
• 由非加拿大人控制的总部位于加拿大、未在加拿大证券交易所上市的私人公司。

几类可以豁免的人群

禁令中明确规定，以下几类人可以从此项禁令中豁免，仍然具有购买住宅物业的权利：

1. 留学生（持有效学签）

持有效学签的留学生需要满足以下条件：

• 需要在指定的教育机构就读获认可的专业；
• 买房前5年中，每年都申报了个人所得税；
• 买房前5年中，每年至少在加拿大居住244天；
• 所购住宅的房价不超过50万元；
• 之前最多买过一处住房。

2. 外籍劳工（持有效工签)

持有效工签的外籍劳工需要满足以下条件：

• 要在购房时工签/工作许可有效期在183天以上；
• 只能购买一套住宅，没有金额限制；
• 之前最多买过一处住房。

以上两种身份，均需缴纳昂贵的海外买家税，以安省为例，该税项比例是25%。

根据NRST 修订，退税计划仅适用于自购买之日起4 年内成为永久居民的外国买家。 自修订之日起，工签和学签持有人在完成一年全职工作或连续两年全日制入学后，不再有资格享受退税计划，除非在购买之日起四年内成为永久居民。

3. 居住在加拿大的外交官、领事人员和国际组织成员。

4. 具有临时居民身份的外国国民，包括逃离冲突的人和难民。

5. 购买包含三个以上住宅单元的建筑物和休闲财产（例如度假屋、小木屋和其他度假屋）也将被豁免。

非加拿大实体，例如公司和外国控制的加拿大实体，将被禁止购买房产。

住宅物业的定义

法案中住宅物业是指有三套或以下住宅的建筑物，半独立住宅，共管物业大楼的独立单元等。

该法律并不禁止购买拥有多个单元的大楼。

禁令时限：为期两年延长至四年

《禁止非加拿大人购买住宅物业法》禁止非加拿大人自2023年1月1日起四年内在加拿大购买住宅物业，到期自动作废，但也不排除提议延期或提前终止.

从短期来看，政策有利于未来两年加拿大房地产市场的健康发展。对于想要提早置业加拿大的人将是一个不小的打击，购房置业与身份规划不得不同时进行。留学生、工签持有者需要满足的时间条件足够完成永居身份的办理。

长期来看，很多家长在考虑低龄留学上会更自然地联想到提前为孩子做更多的规划。教育规划从来不是单独的一件事，与其为了求学而“无限”延展问题，不如在根源上解决身份问题更有效、高效。因为这一禁令并不针对拥有加拿大身份的人士。

符合申请NRST退税的条件
1. 留学生：购房者需持有有效学签，自房屋交割日起，在安省70/17号法案下注册的学校进行两年全职在校学习。
2. 工签人士： 购房者需持有有效的安省工签，自房屋交割日之后，持工签在安省无间断全职工作1年。房屋交割日时，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。
3. 新移民：在房屋交割日后4年内，拿到了加拿大公民或者PR永久居民身份并成功登陆
(*注意：拿到PR永久居民身份后90天内必须申请退税)

什么情况下NRST不能退？
（1）交割日后60天内没有自住 （不能转卖也不能出租）
（2）不满足100%产权，例如：许多留学生在购买房产时需要办理贷款，当个人信用额度不足时，银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权，上贷款。即使家长占1%，留学生占99%，也不满足
（3）针对大一新生，房屋交割日时如果还没有入学，此时不算作全职在校学生例如：8月交割的房子，9月大一入学。
（4）留学生交了学费后，某一科fail或withdraw，低于全职就读的最低要求（*全职就读的定义需参考政府的统一要求：如果该学生没有disability, 需全职上满至少整年课程的60%。如果该学生有disability，需全职上满至少整年课程的40%）
（5）留学生没有满2年就毕业，注意：这里指的是calendar year的两年，不是指2个学期。
（6）没有在拿到PR后90天内递交申请
（7）交割日当天没有开始全职工作，购房者在交割日时必须已经全职工作，只有工签，没有工作是不满足NRST退税的。
（8）更换工作导致全职工作时间间断，工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年，对工作岗位属性没有要求。
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*如果工签或学签群体，在不满足本身NRST退税政策的情况下，仍然满足新移民群体退税政策，即在交房之日起后4年成为永久居民。

常见问题
1. 长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房时需要交纳NRST吗？
不需要

2. 购买楼花什么时候需要交付NRST？
购买楼花签合同时无需交付NRST， Final Closing 的时候缴费

3. 现在是大三全职学生，离毕业不到2年时间，想买房怎么办？
这样的情况下买房是无法退还NRST的， 可以选择全职工作以后再买房或者继续就读其他专业，比如：读硕士，加在一起凑够2年时间。

4. 购房时是在校大学生，两年时间未满毕业后立刻开始全职工作，工作满一年后可以NRST退税吗？
不可以，身份不能相互转移。但是四年内成为PR，仍然可以申请退税。

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